律师提醒：房屋托管有风险，租赁房屋需谨慎

日前，重庆市渝北区发生一起事件，一名男子将自己的房子交给了托管公司，没想到托管公司随后以低价将他的房子租给另一名女孩，该公司的行为，着实令其忐忑不安。

今年初，重庆市民陈先生将其所有位于渝北区回兴街道的一套闲置房托管给一家名为“首资科技”的中介公司。按照行情价格，陈先生这套房屋在1800元/月左右，陈先生经与中介公司讨价还价，中介公司同意向陈先生按月支付租金2000元，托管期限2年，第一年前两个月免租，第二年前一个月免租。后来托管公司又主动将每月租金增加50元，至2050元，并同意支付相当于一个月租金金额的押金。陈先生遂欣然与中介公司签订了合同，陈先生也按约收到了2050元的押金，根据合同约定，陈先生应在3个月免租期后才能按月收取租金。

合同签订几天后，陈先生发现其房屋已出租给了一个小姑娘，据了解，该小姑娘向中介公司支付的租金却仅为1300元/月，但系一次性交纳13个月，共计16900元。中介公司以高价受托托管陈先生房屋，却以低价出租房屋，期间还将承担托管房屋的日常管理成本，这显然不符合市场规律，中介公司的行为，着实令陈先生忐忑不安，百思不得其解。

无独有偶，3月初，市民张女士将其位于江北区五里店阳光100城市广场的一套房屋在58同城网站上挂出了出租信息，其很快就接到“首资科技”业务人员的联系电话，称公司专门从事房屋托管业务。

3月9日，双方见面后，首资科技的业务员对于张女士的要价没有半点讨价还价，很爽快地答应托管，但要求租金按月支付。于是双方便签订了两年托管合同，合同约定3月12日交房，每月租金1822元（每年按11个月计算），支付方式为押一付一，折算下来每月租金达到1600元。

3月17日，市民张女士向某媒体投诉称，自己刚和首资科技签完房管托管合同，就发现托管公司将从张女士处租成1600元/月的房屋转手以1200元/月的价格低价转租，托管公司称此举系为吸引租客，抢占市场。出于风险的考虑，张女士提出解除合同，但遭到托管公司的断然拒绝。从张女士处高价租房，再转手低价租给房客，房屋托管公司的这番神操作，让张女士犯了嘀咕。

市律协民事专业专委会吴启均律师关注到媒体的前述报道，认真对涉及的法律问题及应对措施进行了研究，并对广大市民进行友情提醒。

房屋托管（Housing trust）是近几年沿海地区新兴崛起的主要针对空置房屋实行全方位管理及日常维护的一种模式，相当于房屋管家的升级，托管期内，由房屋托管公司作为受托方代收房租，水电费，煤气费，物业管理等费用并按合同约定将租金支付给业主或业主指定银行帐户，受托方承担中途租客退租、房屋空置的风险，受托方靠收取业主的管理服务费和经营中的增值盈利，依靠自身的专业房屋管理经验来抵抗各种风险，从而达到业主方省心，省时，省事，业主与受托方互惠互利的后果。

前述案例中，首先应分清陈先生与中介公司之间签订的系房屋托管合同亦或委托租赁合同。

若系房屋托管合同，建议应在房屋托管合同中注意明确约定以下事项：

1

中介公司应将已租赁合同复印件（经与原件核对无误）交业主备存。以便保证业主对托管房屋享有知情权及以及便于事后维权；

2

租赁期限不得超过托管期限；

3

不得恶意低价出租；

4

一次性收取租金超过3个月应当征得业主同意；

5

向业主提前按月或按季支付租金，否则有权提前解除合同；

6

若有可能，力争由中介公司控股股东或实际控制人为业主租金提供连带担保。否则，中介公司一旦违约或卷款跑路，业主不但无法实现按月收取租金的合同目的，收回租赁房屋也必将与承租方发生纠纷。而作为承租方，也将承担已支付给中介公司的租金无法收回的风险，从而给业主和承租方造成经济损失。

若系委托租赁合同，建议应在委托租赁合同中注意明确约定以下事项：

1

业主享有对租赁房屋的知情权。受托方应将已租赁房屋合同原件交业主保存；

2

要求在受托方与承租方签订的租赁合同中载明出租方系受业主XXX（注明委托人的基本情况）的委托出租房屋，房屋租金应由承租方直接支付给业主或业主指定银行帐户，以及约定承租方的通知、送达文书的地址，收件人等；

3

明确受托方的代理权限和报酬；

4

房屋租赁保证金由承租方直接支付给业主；

5

双方对租金（设定最低下限，上不封顶）、租赁期限、维修维护、房屋安全等权利义务进行明确约定。

对承租人而言，应要求公司出示或证明其取得业主的租赁授权及托管期限，提前支付租金最多不要超过3个月，避免介入三方纠纷。

就陈先生、张女士目前面临的困境，可考虑如下应对措施：

1

与首资科技、承租方协商解除相互之间签订的合同并收回房屋，并妥善与承租人协商；

2

与首资科技、承租方协商变更相互之间签订的合同。首资科技纠正明显低于市价出租及一次性收取承租方较长期限租金的行为。首资科技的股东（出资人）或实际控制人提供连带担保；

3

若首资科技仍然拒绝，可向监管部门投诉，对首资科技的市场经营合法合规行为进行调查；

4

密切关注首资科技动态，一旦发现其经营状况恶化，逾期支付租金，立即行使合同解除权。若发现其有卷款跑路的迹象，则应立即报警。

借此特别提醒广大市民朋友，房屋托管有风险，房屋租赁需谨慎，不要贪图一时的利益诱惑，切记天上不会掉馅饼。业主在享受托管房屋带来省时、省事便利的同时，却未必能带来省心的后果，一旦遭遇不良中介公司，业主反而会品尝其道德风险带来的苦果。故此特别提醒广大业主、承租人在签订合同时一定要擦亮眼睛，谨防上当受骗。